זה מקרוב ניתן פסק דין מעניין בבית המשפט העליון (בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים) בסוגיה הבאה:
מהן זכויותיה של אשה, שכבר מלאו לה שמונים ושלוש, בדירה שבה היא מתגוררת זה עשרות בשנים במתכונת של דיור ציבורי, לאחר שפונתה מדירה אחרת על-ידי החברה המשכנת?
מדובר על ע"א 483/16, חביבה יהודאי נ' חלמיש חברה ממשלתית עירונית לדיור שיקום ולהתחדשות שכונות בתל אביב בע"מ (הרכב השופטים א' חיות, ח', מלצר, וד' ברק-ארז).
תמצית עובדות המקרה היו כדלקמן:
המערערת, חביבה יהודאי, ומי שלו הייתה נשואה שנים רבות עד למותו, יהודה ז"ל התגוררו בעבר יחד עם תשעת ילדיהם בדירות בעיר יפו – תחילה בדירת שני חדרים, והחל משנת 1969 בדירת שלושה חדרים.
בני הזוג וילדיהם היו מוכרים לגורמי הרווחה. המשפחה נחשבה כבר אז לקשת יום, בין השאר בשל הצפיפות הגדולה שבה התגוררה ועל רקע בעיות בריאות של בני הזוג, ובפרט של יהודה אשר נפגע בתאונת עבודה בעת שעבד כפועל בניין וסבל ממוגבלות פיזית ונפשית. בנוסף, חלק מילדיהם היו אף הם בעלי מוגבלויות.
שני בני הזוג ידעו קרוא וכתוב ברמה בסיסית בלבד, והדבר הקשה עליהם מאוד לשתף פעולה עם גורמי הרווחה ולהבין את זכויותיהם וחובותיהם, הן בכלל והן בפרט לגבי פינוי הנכס ביפו.
זכויותיהם של בני הזוג בנכס ביפו היו שנויות במחלוקת. יהודה הציג חוזה שבמסגרתו הוא רכש לכאורה זכויות של דיירות מוגנת בנכס ביפו מאדם בשם יוסף בוחבוט אך הרשויות טענו כי בוחבוט לא היה בעל זכויות אלה ולכן לבני הזוג אין מעמד חוקי בנכס.
כך או כך, באזור שבו התגוררה משפחת יהודאי ביפו הוחל בביצוע של עבודות פינוי ושיקום, פעילות שבה הייתה מעורבת גם חלמיש, חברה ממשלתית עירונית לדיור לשיקום ולהתחדשות שכונות בתל אביב בע"מ. כדי לקדם את עבודות הפינוי ביקשה חלמיש למצוא למשפחה פתרון מגורים חלופי שייענה על צרכיה. במקביל, במהלך השנים פנו אף בני הזוג לגורמים שונים בניסיון לפתור את מצוקת הדיור שבה היו נתונים.
ביום 15.4.1980 נרכשה עבור בני הזוג דירה המתאימה לצורכי משפחתם ברחוב המעלות 5 חולון (להלן: הדירה). הדירה נרכשה בסכום של 2,200,000 לירות על-ידי חלמיש, ומאז היא רשומה בבעלותה.
המערערת מתגוררת בדירה זו מאז חודש יוני 1980 ועד היום – כ 37- שנים. עמה מתגוררים כיום מספר בני משפחה נוספים, ובהם שניים מילדיה שהם בעלי מוגבלות בשיעור של 100% נכות. דמי השכירות החודשיים שמשלמת המערערת לחלמיש עומדים כיום על סך של 1,400 שקל לחודש.
ביום 29.4.2010 , כלומר לאחר שחלפו כשלושים שנה מאז המעבר של בני הזוג לדירה, הגישה חלמיש לבית משפט השלום בתל אביב-יפו תביעה בסדר דין מקוצר נגד המערערת לתשלום דמי שכירות על סך של 69,230 שקל ולפינוי הדירה. לטענת חלמיש, המערערת לא עמדה בתשלומים על-פי חוזה השכירות, לרבות שכר דירה ותשלומי ועד בית, ולכן חלמיש זכאית לבטל את החוזה ולדרוש ממנה לפנות את הדירה.
ביום 21.11.2013 הגיעו הצדדים להסדר דיוני אשר קיבל תוקף של פסק דין. במסגרת זו הוסכם כי יינתן פסק דין מותנה על סכום התביעה, אשר יעוכב עד למתן פסק דין בתביעה לסעד הצהרתי שתגיש המערערת לבית המשפט המחוזי לפיה היא הבעלים של הדירה. בהמשך לכך, ביום 5.1.2014 , הגישה המערערת לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (ת"א 6115-01-14 , השופט י' גייפמן) תובענה להצהיר כי היא ויורשיו האחרים של המנוח הם הבעלים של הדירה. בית המשפט המחוזי דחה את התובענה בקבעו כי אין למערערת וליורשיו האחרים של המנוח זכויות בעלות בדירה. פסק דינו של בית המשפט המחוזי התבסס על הראיות והעדויות שהוצגו בפניו. בית המשפט המחוזי הצביע על כך שבראש חוזה השכירות שעליו חתמו בני הזוג מתנוססת הכותרת "חוזה שכירות בלתי מוגנת", וכן על כך שבמכתבים שנשלחו לבני הזוג באותה עת נכתב כי מגוריהם בדירה יהיו בתנאי שכירות בלבד.
כב' השופטת דפנה ארז ברק קבעה כדלקמן:
"בתמצית, אני סבורה כי לא נמצא עיגון לטענה כי למערערת יש זכויות בעלות בדירה. אולם, כפי שאסביר להלן, אין לעצור בנקודה זו. המערערת אכן אינה הבעלים של הדירה, אבל הנסיבות הייחודיות של המקרה מובילות למסקנה כי למערערת מעמד של מי שקיבלה רישיון שאינו ניתן לביטול בימי חייה, עובדה בעלת חשיבות לצורך המשך ההתדיינות בין הצדדים."
ממשיכה השופט ארז ברק וקובעת כי:
"הנסיבות הייחודיות של המקרה שבפנינו, מובילה למסקנה כי במקרה זה רכשה חביבה מעמד של בת-רשות בדירה עד אריכות ימיה, וכי חלמיש אינה רשאית לבטל את הרישיון. מסקנתי זו מבוססת על פרשנות המערך החוזי שעליו חתמו הצדדים בהתאם למאפייניו החריגים, ובכלל זה הרקע לחתימה על החוזים בין חלמיש למשפחת יהודאי, מחד גיסא, ואופן הקיום של ההתחייבויות החוזיות על-ידי הצדדים, מאידך גיסא."
מסכמת השופטת את דבריה כך:
"חביבה יהודאי היא אשה באה בימים ושבעת תלאות. כ 37- שנה היא גרה בדירה שבבעלות חלמיש, וזאת בתמורה להפקדה מראש של כשליש (לפחות) מערך זכויות הדירה. שכר הדירה כאמור שולם מפיקדון זה שנוהל בשליטה מלאה של חלמיש וכלל את דמי הפינוי שניתנו למשפחה. לחביבה אין כל אמצעים נוספים. תנאי החיים שלה הם צנועים. היא ובעלה המנוח התקיימו מקצבאות בלבד. כפי שנכתב בדו"ח חקירה כללית, שביצעה חברת פרטית לפי הזמנת חלמיש, המשפחה מנהלת "רמת חיים צנועה ובסיסית למדי", אין בבעלותם רכב, בני הזוג אינם עובדים והריהוט בדירה "פשוט ביותר". אני סבורה שמכלול נסיבות העניין, ובכלל זה הפרשנות של מערך החוזים והפרת חובת ההגינות והנאמנות כלפי בני הזוג, מובילים למסקנה כי חביבה אמנם אינה בעלת הדירה, אך זכאית להוסיף ולהתגורר בה עד אריכות ימיה כבת-רשות.
חלמיש התייצבה בפנינו כמי שדואגת לנכסים הדרושים למגוריהם של זכאי דיור ציבורי. אכן, ברגיל כך טוב ויפה. אולם, הדרישה שהופנתה לחביבה לפנות את הדירה שבה גרה ב 37- השנים האחרונות, וזאת בעת שהיא מבוגרת ושבעת תלאות, בנסיבות שבהן חלמיש לא הראתה שפעלה לדאוג להבטחת שיבתה של חביבה, היא בעייתית בנסיבות העניין."
יתרת השופטים הצטרפו בהסכמה - והערעור התקבל.
זהו פסק דין חשוב ומעניין בכל הנוגע לדפוס ההתנהלות של חברות משכנות, וביחס למעמד המשפטי של דיירים אזרחים ותיקים ונזקקים בדיור ציבורי.
